原標(biāo)題：北京甲級寫字樓空置率創(chuàng)八年新高 大宗買家仍情有獨鐘？

　　受第三產(chǎn)業(yè)增速放緩等宏觀經(jīng)濟因素的影響，上半年北京甲級寫字樓空置率達到八年來最高值11.5%，租金小幅下調(diào)。7月10日， 高力國際在華北區(qū)物業(yè)市場2019年上半年回顧及2019年下半年展望媒體發(fā)布會上透露了上述消息。高力國際預(yù)計下半年的供給高峰將進一步推高平均空置率，并拉低平均租金，有利于企業(yè)繼續(xù)降低寫字樓租賃成本。

　　上半年北京甲級寫字樓吸納量降近7成，租金微降

　　高力國際發(fā)布的甲級寫字樓市場內(nèi)容顯示，2019年上半年，合計21萬平方米的四個新項目完工入市，全市總存量達到832萬平方米。受2019年度第三產(chǎn)業(yè)增速放緩等宏觀經(jīng)濟因素的影響，上半年全市總凈吸納量錄得9.6萬平方米，環(huán)比降低69.3%，同比降低60.6%。

　　在租金方面，因為激烈的市場競爭致使大部分租賃業(yè)務(wù)存在降低租金的機會。2019年上半年北京甲級寫字樓平均租金環(huán)比下調(diào)0.6%至399元/月·平方米，同比下調(diào)0.7%。不過，在租賃情況良好以及需求穩(wěn)定、供應(yīng)有限的商圈，租金仍會持續(xù)上揚。

　　面對當(dāng)前市場需求疲軟的現(xiàn)狀，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海分析稱，依行業(yè)劃分，傳統(tǒng)金融及傳統(tǒng)科技類租戶仍為需求的主要推動力，本土靈活辦公運營商的擴張速度明顯減緩。受互聯(lián)網(wǎng)投資熱潮降溫的影響，互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)的租賃需求大幅下降。北京甲級寫字樓整體需求的下降及大量新增供應(yīng)加劇市場競爭，全市整體空置率環(huán)比被推升0.9%至11.5%，是八年以來的最高值。

　　在2019年下半年北京甲級寫字樓市場，高力國際合計約61萬平方米的七個新項目計劃入市，其中近75%的項目將位于CBD及周邊區(qū)域與麗澤金融商務(wù)區(qū)。因此，預(yù)計部分業(yè)主將會提供更為優(yōu)惠的租賃條款，凈吸納量將因此比上半年大幅上升，但面臨下半年的供應(yīng)高峰，北京甲級寫字樓市場的整體空置率仍將上升。

　　除少數(shù)需求穩(wěn)定、供應(yīng)有限的商圈將繼續(xù)出現(xiàn)租金上漲外，嚴區(qū)海預(yù)計加劇的市場競爭及整體空置率的攀升將致使全市平均租金于2019年末半年環(huán)比下降0.5%至396.6元/月·平方米，同比下降0.6%。因此，建議有租賃需求的租戶應(yīng)抓住時機，以期以優(yōu)惠的租金條件獲得高品質(zhì)寫字樓，同時寫字樓業(yè)主也要預(yù)見到市場的變化，及時調(diào)整租賃策略。

　　整售交易達460億元，辦公類物業(yè)占主導(dǎo)

　　高力國際發(fā)布的內(nèi)容顯示，2019年上半年錄得8宗整售交易，比去年同期減少58%，但總金額達到人民幣460億元，是去年同期的2倍還多。交易金額最大的項目為融創(chuàng)收購的土地資產(chǎn)包，其中在北京的成交金額約200億元。

　　雖然，整售交易成交業(yè)態(tài)有多元化發(fā)展的趨勢，但辦公樓類物業(yè)仍占主導(dǎo)，上半年整售交易中，寫字樓成交金額占比約為25%，其中Partner Group聯(lián)合其他外資財團收購中關(guān)村鼎好大廈項目是金額最大的寫字樓交易，總成交金額約90億元。

　　此外，部分被自用型買家或投資機構(gòu)收購的酒店、零售或綜合體項目也有改造為寫字樓的計劃。

　　從地理位置來看，上半年整售交易項目多為四環(huán)及周邊區(qū)域，并具備改造提升前景的項目　　值得關(guān)注的是，盡管外資投資機構(gòu)從去年開始積極關(guān)注北京市場，但上半年成交項目中內(nèi)資投資機構(gòu)仍占市場主導(dǎo)，內(nèi)資買家收購的物業(yè)金額約占79%。

　　因為2019年上半年部分交易已進入深入洽談階段，高力國際預(yù)計下半年的成交量有可能進一步提升。

　　對此，高力國際華北區(qū)資本市場及投資服務(wù)部副董事閆寒分析認為，當(dāng)前包括機構(gòu)投資者和自用型買家都對北京投資市場積極關(guān)注，其中投資者關(guān)注能夠帶來穩(wěn)定收益、有租金上漲空間或能夠通過改造大幅提高收益的項目，其中以寫字樓項目為主，尤其是自用買家更關(guān)注傳統(tǒng)辦公項目或能夠改造為辦公樓的項目。

　　新京報記者 袁秀麗