隨著2月中上旬企業(yè)陸續(xù)復(fù)工，疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響正在逐步展現(xiàn)。

戴德梁行近期的報(bào)告顯示，針對(duì)近期疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，牛津經(jīng)濟(jì)研究院(Oxford Economics)將2020年的預(yù)測(cè)下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至 5.6%。

但報(bào)告認(rèn)為，是否能夠達(dá)到或者超越這一數(shù)值，還要看疫情持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短，以及各地財(cái)政支持的力度。德勤(Deloitte)最近的一項(xiàng)調(diào)查證實(shí)顯示，在接受調(diào)查的CEO中，近50%保持了本年度設(shè)定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，14%的CEO大幅調(diào)低了績(jī)效目標(biāo)。

仲量聯(lián)行的報(bào)告中，也有類(lèi)似的反映。在一項(xiàng)針對(duì)其位于北京業(yè)主的調(diào)查顯示，僅有15.4%的業(yè)主認(rèn)為，疫情對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的是輕度及以下的影響，69.3%的業(yè)主認(rèn)為影響達(dá)到“中度和顯著”，15%的業(yè)主認(rèn)為疫情對(duì)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生高烈度的重大影響。

盡管重點(diǎn)城市尚未達(dá)到全面復(fù)工，但報(bào)告初步判斷，就北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，本季度乃至部分年內(nèi)入市的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將多有推遲， 寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體活躍度將會(huì)顯著降低。

“年初預(yù)計(jì)今年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新增量約在190萬(wàn)平方米，但受到疫情的影響，最終的實(shí)際入市量，有可能只在120萬(wàn)方-100萬(wàn)方的水平?！贝鞯铝盒斜敝袊?guó)區(qū)研究部主管魏東表示，工地延期復(fù)工，民工延期返程，都會(huì)導(dǎo)致寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市量的延遲。另外，由于疫情所帶來(lái)的各行業(yè)增速放緩，投資方和業(yè)主方也會(huì)適時(shí)做出調(diào)整：“往年的預(yù)計(jì)量和最終實(shí)際上市量基本會(huì)有30%的浮動(dòng)，但今年的差距顯然會(huì)更大?！?/span>

不過(guò)，北京寫(xiě)字樓新增量的減少，對(duì)于市場(chǎng)而言，或許能夠起到緩沖作用。2019年四季度的數(shù)據(jù)顯示，全市甲級(jí)平均寫(xiě)字樓空置率為13.5%，平均租金環(huán)比下降1.5%，同比下降4.4%，為近8年來(lái)的最大降幅。

受到疫情的影響，今年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的凈吸納量將會(huì)承壓。魏東認(rèn)為，新增供應(yīng)量的減少，能夠緩解北京寫(xiě)字樓空置率的下行壓力。

“根據(jù)早前的測(cè)算，2020年是近年北京寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量最大的一年，但到了2021年，上市量預(yù)計(jì)僅有30萬(wàn)方?，F(xiàn)在2020年的新增量延期，對(duì)于未來(lái)兩年迅速下滑的市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)說(shuō)，起到平衡作用?！蔽簴|表示。

疫情的廣泛影響，使得不少機(jī)構(gòu)參照2003年非典期間的行業(yè)數(shù)據(jù)，對(duì)未來(lái)可能造成的市場(chǎng)行情進(jìn)行預(yù)判。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2003年2-3季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金環(huán)比下降3%和4%，全年租金水平僅同比下降6%，到了2004年北京甲寫(xiě)平均租金錄得既同比出現(xiàn)11.2%的增長(zhǎng)。但全市租賃活躍度大幅下降，2003年甲寫(xiě)凈吸納量?jī)H 4.7萬(wàn)平方米，僅為上年同期的37%，是 2004年的24%。

2019年的數(shù)據(jù)顯示，北京全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金成本已經(jīng)達(dá)到21.6億元，是2003年的21倍。雖然市場(chǎng)有更龐大的體量和更強(qiáng)的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，但考慮到2019年即存在經(jīng)濟(jì)下行壓力帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)，因此需要各方面調(diào)整應(yīng)對(duì)措施分配疫情成本。

不過(guò)到目前為止，相較于商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)的眾多減租情況，仲量聯(lián)行針對(duì)北京寫(xiě)字樓業(yè)主的調(diào)查顯示，僅有 23%的業(yè)主表示，盡管業(yè)主已經(jīng)進(jìn)一步下調(diào)對(duì)自身項(xiàng)目 2020 年租金和項(xiàng)目表現(xiàn)的預(yù)期，并對(duì)項(xiàng)目做出調(diào)整或計(jì)劃制定更為靈活的租賃策略，但仍有61%的受訪(fǎng)業(yè)主表示，目前不考慮對(duì)現(xiàn)有租戶(hù)給予租金的補(bǔ)貼或減免。

報(bào)告認(rèn)為，在 2019年北京甲寫(xiě)租賃成交中，承租面積小于1000平方米的中、小型企業(yè)占比超過(guò)50%，是辦公樓需求的主要來(lái)源。而隨著中小企業(yè)面臨著因經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停滯出現(xiàn)的現(xiàn)金流壓力，尤其需要針對(duì)中小微企業(yè)的定向扶持政策。

值得注意的是，盡管受疫情影響的行業(yè)廣泛，但也有一些行業(yè)表現(xiàn)出活力。戴德梁行報(bào)告顯示，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線(xiàn)上游戲、遠(yuǎn)程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快速發(fā)展 , 從而引發(fā)其擴(kuò)租或新租的辦公租賃需求。

“從復(fù)工之后，很多企業(yè)仍然選擇居家辦公的情況來(lái)看，一些‘云辦公’的軟件的使用率得到大幅提高。”魏東表示，例如遠(yuǎn)程醫(yī)療、在線(xiàn)問(wèn)診、在線(xiàn)教育等在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，因?yàn)槿藗兤毡榈母綦x而出現(xiàn)實(shí)際受益，不排除這些企業(yè)在疫情結(jié)束后，有擴(kuò)租需求。包括電商在內(nèi)，現(xiàn)在“被迫”擴(kuò)展到了老年用戶(hù)群體：“就商業(yè)形態(tài)而言，社區(qū)商業(yè)、新零售等等，滿(mǎn)足‘最后一公里’社群需要的業(yè)態(tài)，也在這一輪疫情中，展現(xiàn)出較大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?！?/span>