中資企業(yè)擴張意愿增強 有望驅(qū)動寫字樓市場需求上升

　　中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型深化帶來包括金融等高端服務(wù)業(yè)態(tài)的快速發(fā)展，中資企業(yè)擴張意愿明顯增強，也將有望驅(qū)動寫字樓市場需求的進一步上升。

　　報告顯示，高達81%的受訪企業(yè)表示在未來三年有明確增員計劃，該比例較上一年大幅上漲23個百分點，其中預(yù)計人員增長10%以上企業(yè)比例超過1/3。

　　在中國經(jīng)濟加速轉(zhuǎn)型的背景下，金融業(yè)已成為推動服務(wù)業(yè)占比顯著增加的主引擎之一。此外，金融業(yè)與TMT行業(yè)間的穿插影響又帶來了科技金融行業(yè)的崛起，持續(xù)催生新的增長空間。

　　近年來，由于科技的發(fā)展以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，城市中心商務(wù)區(qū)的優(yōu)勢被逐漸削減，新興商務(wù)區(qū)正逐漸受到更多的青睞。從供應(yīng)層面來看，一線城市已經(jīng)進入了辦公去中心化的快速發(fā)展期，非中心商務(wù)區(qū)的寫字樓存量面積占比將明顯增長，租金水平較中心商務(wù)區(qū)低20-50%。

　　值得一提的是，報告顯示，企業(yè)在二線城市的擴張需求表現(xiàn)強勁。當前，成都、重慶、武漢等中西部節(jié)點城市不僅擁有豐富的人力資源，與綜合成本保持高企的一線城市相比，其辦公租賃成本也相對較低。

　　商辦“出售改轉(zhuǎn)讓” 新招還是昏招？

　　面對商辦限購后的“賣難”窘境，代理注冊企業(yè)購房等新型銷售方式已經(jīng)成為北京商辦市場的普遍現(xiàn)象。然而，北京商報記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商辦項目再出新招。

      近期，位于房山的V7荷塘月色四期別墅產(chǎn)品開盤，該項目為石榴置業(yè)開發(fā)的商辦房屋，但號稱“不限購”。據(jù)悉，該項目為了規(guī)避限購，通過與購房人簽署“房屋轉(zhuǎn)讓合同”來向購房人“銷售”房屋。這也就意味著房屋的占有、使用、收益等權(quán)利屬于購房人，而產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。值得一提的是，北京市相關(guān)政策規(guī)定，商辦項目低于500平方米的房屋不能分割，而做成150平方米左右別墅的該項目，4戶擁有一個房本，且產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。

　　在行業(yè)人士看來，V7荷塘月色的銷售模式與“以租代售”類似，也是一種“打政策擦邊球”的做法。有律師提醒，究其本質(zhì)，可以理解為“以合法形式掩蓋非法目的”，置業(yè)購房存風險，購房人的合法權(quán)益也難得到保障。

　　商業(yè)地產(chǎn)迎來重要行業(yè)"拐點" 從"重開發(fā)"到"重運營"

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，近兩年隨著國家對住房市場調(diào)控力度不斷加大，以及線上商業(yè)流量增長不斷放緩，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過一系列并購重組和轉(zhuǎn)型升級，正在漸漸走出低谷，迎來重要的行業(yè)“拐點”，前所未有的風口與機遇就在眼前。

　　在消費升級的形勢下，我們的商業(yè)地產(chǎn)不是太過剩了，而是能滿足廣大人民群眾美好生活需求的商業(yè)地產(chǎn)太匱乏了。我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)緊扣消費升級的新形勢，在文化、教育、娛樂、健康、養(yǎng)老和旅游等方面開發(fā)更多產(chǎn)品，購物中心應(yīng)該向生活中心、消費中心轉(zhuǎn)型，滿足人們的美好生活需要。

　　技術(shù)和消費的變化正驅(qū)動整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向“拐點”。與上半場相比，下半場的邏輯和規(guī)則將發(fā)生根本性的改變。

　　在商業(yè)地產(chǎn)體量快速增長的時期，企業(yè)更多是踐行開發(fā)商的思路，融資、拿地、開發(fā)、回籠資金。進入存量時代后，企業(yè)自持物業(yè)增多，如何盤活存量資產(chǎn)，就成了商業(yè)地產(chǎn)的重要出路。

　　北京寫字樓新開工下降9成

　　五環(huán)內(nèi)禁止新增寫字樓和大型商辦項目的規(guī)定，正在影響寫字樓市場的供應(yīng)格局。來自好租發(fā)布的2018年第一季度商辦數(shù)據(jù)顯示，一季度北京寫字樓的新開工面積同比下降94.4%，預(yù)計核心商圈的新增供應(yīng)在未來會近乎絕跡。

　　一季度，北京寫字樓市場有4個新項目入市，但位置都位于四環(huán)外。受此加權(quán)影響，一季度寫字樓市場的整體平均租金較上一季度略有下降，降幅為0.8%。而從去化率上看，中關(guān)村依然是去化率最高的區(qū)域，處于需求旺盛但供給不足的狀態(tài)。特別是IT、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，越來越傾向于向中關(guān)村聚集，它們對租金的承受能力也超過了金融業(yè)。

　　今年南京將迎45萬平方優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)

　　戴德梁行發(fā)布了2018第一季度南京寫字樓與零售市場概況。由于南京沒有新寫字樓項目竣工入市，全市甲級寫字樓總存量維持在152萬平方米。

　　報告顯示，一季度全市整體空置率環(huán)比上升1.6個百分點，到達11.7%。租約合同到期后，一些在新街口的租戶，選擇將辦公地點搬到河西的商務(wù)園區(qū)內(nèi)，主要是考慮到其優(yōu)惠的租金價格以及利好的政策。

　　戴德梁行方面表示，市場整體空置率有所上升，使得寫字樓租金承壓。一季度，南京甲級寫字樓平均租金為人民幣139.1元每平米每月，環(huán)比小幅下降0.5%。

　　上海寫字樓市場新增供應(yīng)44萬㎡ 新興商務(wù)區(qū)或成未來熱點

　　2018年一季度上海新增寫字樓供應(yīng)面積約44萬平方米，但整體租金仍舊保持平穩(wěn)，來自新興商務(wù)區(qū)的強勁需求推升了寫字樓市場，預(yù)計下一季度將新增六個項目，共計約30萬平方米。

　　今年一季度共有七個項目進入市場，多個項目位于核心商務(wù)區(qū)，近半面積分布在浦東新區(qū)，全市核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓存量升至820萬平方米，而市場的“消化能力”并未跟上新增供應(yīng)速度。

　　來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，一季度凈吸納量約7.09萬平方米，較去年同一季度同比減少67%，由此帶來甲級寫字樓空置率提升，同比上升約2.2個百分點。

    報告顯示，非核心商務(wù)區(qū)寫字樓在一季度顯示出空置率走低趨勢。租金方面，這些新興商務(wù)區(qū)的整體租金比市中心低，是性價比不錯的選擇。隨著新增供應(yīng)的大幅增加，入市時間較長的項目通過降低租金與新項目形成競爭。

　　支持租購并舉 證監(jiān)會住建部開展REITs試點

　　4月25日，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(以下簡稱“通知”)稱，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。同時，鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。

　　記者獲悉，監(jiān)管層已經(jīng)建立受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產(chǎn)證券化項目快速審核、快速通過以及發(fā)行優(yōu)先支持。同時，對于已經(jīng)發(fā)行過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的住房租賃運營企業(yè)，在從事承接相關(guān)地方住房租賃項目時監(jiān)管層將會給予優(yōu)先考慮，通過正向激勵手段，鼓勵相關(guān)企業(yè)通過資產(chǎn)證券化的手段繼續(xù)發(fā)行各類住房租賃產(chǎn)品。此外，對于這類企業(yè)承接其他住房租賃項目，后續(xù)監(jiān)管層還將出臺一系列激勵細則。

　　REITs在中國還處于起步階段，未來發(fā)展空間廣闊。隨著資產(chǎn)證券化市場的健全及產(chǎn)品的成熟，房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的多樣化以及國內(nèi)優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè)證券化比例的提升，REITs將撬動數(shù)萬億市場。

　　杭州嚴控“類住宅” 一商業(yè)地塊規(guī)定不得建酒店式公寓

　　4月19日，蕭山空港新城一宗商業(yè)商務(wù)地塊的成交，透露出不同尋常的信號。該地塊的出讓文件中明確規(guī)定：“不得建設(shè)酒店式公寓?！?/p>

　　記者從相關(guān)職能部門處了解到，“未來這一規(guī)定對于商地而言將是常態(tài)，近期杭州針對商業(yè)用地出讓，將有新的文件出臺，以后商業(yè)地塊將不允許打‘擦邊球’，對最小可分割轉(zhuǎn)讓面積、限高等，都將有硬性規(guī)定?！?/p>

　　這就意味著，接下去新出讓的商業(yè)地塊中，很難再做成小面積的酒店式公寓產(chǎn)品，更別提層高4.78米以上可以做成“雙鑰匙”的LOFT。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為：“抑制‘類住宅’，與長效機制掛鉤，除了規(guī)范房地產(chǎn)市場，更是規(guī)范租賃市場，為杭州大力發(fā)展長租公寓，進一步實踐租購并舉鋪好基石。長遠看，也有利于未來房地產(chǎn)稅的落地?！?/p>

　　武漢：賓館酒店寫字樓可改建為租賃住房

　　26日，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于因城施策規(guī)范有序發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱“《通知》”）。《通知》指出，2018年武漢市將形成可復(fù)制、可推廣的住房租賃試點成果，到2020年，全省基本建立租購并舉的住房制度。

　　《通知》明確，試點城市可探索利用“城中村”改造產(chǎn)業(yè)用地、工業(yè)用地建設(shè)租賃住房，還可在住房租賃需求量大的區(qū)域，將新建商品房項目中配建一定比例的租賃住房作為土地出讓條件。允許按規(guī)定分期繳納新建租賃住房項目土地出讓金。允許試點城市將賓館、酒店、寫字樓等商業(yè)用房改建為租賃住房，其土地使用年限和容積率不變，調(diào)整后不再補交土地出讓金，經(jīng)改建的租賃住房不得分割產(chǎn)權(quán)出售。

　　《通知》指出，將從土地和規(guī)劃政策、財政稅收政策、金融和住房公積金政策、公共服務(wù)政策四方面提供支持政策，推動全省住房租賃市場規(guī)范有序發(fā)展。